За счет смены модели потребления происходит постепенное изменение московского рынка торговой недвижимости. Город насыщается качественным предложением, покупатели не желают выезжать за пределы района для закупки товаров повседневного спроса. В условиях кризиса прибыль значительно снижается, девелоперам нужно искать новые решения, поэтому многих начинает интересовать создание торговых центров районного формата, площадь которых в 3-5 раз меньше наиболее популярных столичных объектов. Стоит отметить, что такой вариант отличается выгодностью в глазах инвесторов, так как небольшие торговые объекты обеспечивают более устойчивую прибыль во время кризиса и окупаются на протяжении 7-8 лет.
За последние десять лет в столице было построено 1,3 млн м2 качественных торговых объектов и сейчас объем предложения составляет 5,15 млн м2. Строительство такой недвижимости сократилось только в прошлом году с выходом всего трех торговых центров, общая площадь которых составила 150 тыс. м2. Несмотря на это, в период 2008-2017 гг. показатель насыщенности торговыми объектами на 1000 жителей увеличился в 2,5 раза, достигнув уровня развитого рынка. Сейчас он составляет 500 м2 на 1000 человек.
Марина Малахатько, которая является директором отдела торговых помещений CBRE, отмечает, что в условиях роста объема предложения торговой недвижимости, при наличии целевой аудитории, обеспечивающей ограниченный спрос на товары и услуги, при появлении новых жилых районов девелоперы должны крайне осторожно подбирать расположение, площадь и концепцию будущего торгового объекта. В частности, застройщикам требуется локация в районах с оптимальной численностью платежеспособных жителей на расстоянии не более 15 мин транспортом. Такой подход позволяет обеспечить необходимый трафик потенциальных клиентов и покупателей.
Согласно с данными компании Cushman & Wakefield, площадь до 20 тыс. м2 имеют около 40 % действующих торговых центров и 69 % возводимых торговых объектов. В среднем площадь торгового центра в столице в период 2017-2018 гг. сократилась в 2,5 раз, составляя сейчас 19 тыс. м2. По словам Марины Малахатько, в период 2008-2018 годов размеры торговой недвижимости уменьшились на 40 %.
Кризис принудил девелоперов дополнить стратегию развития торговых объектов новыми идеями. Марина Малахатько подчеркивает, что многих стали привлекать многофункциональные объекты, расположенные на крупных транспортных узлах. Она считает, что наибольшую прибыль в таких условиях принесет строительство торговой недвижимости площадью не более 15-25 тыс. м2. Торговые комплексы более 100 тыс. м2 остаются потенциально выгодными на востоке и северо-востоке столицы, так как там отсутствуют крупные объекты торговой недвижимости.
Специалист Cushman & Wakefield отмечает, что есть спрос на строительство небольших торговых площадок в пределах районов Москвы. Ведь большинству жителей неудобно ездить в крупные торговые комплексы после работы или учебы, а объекты стрит-ритейла не успевают удовлетворять все потребительские нужды.
ADG group – один из немногих девелоперов, который серьезно настроен на развитие мелких торговых центров. Гендиректор предприятия «Региондевелопмент» считает, что другие участники рынка при строительстве районных торгобъектов используют устаревшую и неэффективную модель пассивного трафика. Они не могут разработать сильную маркетинговую систему и грамотно подобрать арендаторов, что в итоге приводит к снижению прибыльности проекта. При этом эксперты утверждают, что в развитии районного торгцентра подбор арендаторов – ключевая проблема, нуждающаяся в грамотном и комплексном подходе.
Инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев указывает на то, что в целом торговые объекты районного формата отличаются высокой ликвидностью, ведь при грамотной организации именно они становятся центром спроса со стороны местных жителей. Также они более привлекательны и доступны для большинства инвесторов.
